自宅を購入額と同額で売却しても確定申告が必要

こんにちは！
仙台市太白区の若手税理士、髙橋拓人です。

今回は『自宅を購入額と同額で売却しても確定申告が必要』という話です。

お客様の一言がきっかけでした

先日、事業所得の確定申告をご依頼いただいているお客様から、
「自宅マンションを売ったんですけど、買った金額と売った金額がほぼ同じなので、税金は出ないですよね？」
というご相談をいただきました。

確かに、
例えば3,000万円で購入した自宅を3,000万円で売却したのであれば、
「利益は0円」と考えてしまいますよね。

しかし、税法上は必ずしもそうならないケースがあります。

自宅を売却した場合の所得は、「譲渡所得」として計算します。
譲渡所得は、「売った金額」から「取得費（買った金額など）」や売却費用を差し引いて計算します。

ここで注意したいのが、
取得費は単純に購入金額ではないということです。

マンションなどの建物部分は、
年数の経過とともに価値が減っていくものとして「減価償却」という計算を行います。

例えば鉄筋コンクリート造のマンションであれば、
税法上は70年かけて建物の価値が減っていく考え方になります。

そのため、3,000万円で購入したマンションでも、
何年か住んでいるうちに税法上の取得費は2,500万円や2,000万円というように減っていきます。

その結果、購入価格と売却価格がほぼ同じだったとしても、
税法上は利益が出ていることになり、譲渡所得が発生（≒納税が必要）するケースがあるのです。

今回のお客様も、減価償却を考慮すると譲渡所得は発生する計算になりました。

ただし、自宅を売却した場合には、
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」という制度があります。

この特例を適用した結果、最終的に税金はかかりませんでした。

ただし、この特例を使うためには確定申告が必要です。

「税金がかからないから申告も不要」と思い込んでしまうと、
本来受けられる特例を使えなくなる可能性があります。

自宅を売却した場合は、
「確定申告が必要なのか」
「使える特例があるのか」
を一度確認することをおすすめします。

税務署でも「申告が必要かどうか」といった基本的な相談には乗ってもらえます。

一方で、
「3,000万円特別控除を使った方が得なのか」
「住宅ローン控除とのどちらが有利なのか」といったシミュレーションまでは行ってもらえません。

例えば、3,000万円特別控除を使うと、
その後一定期間は住宅ローン控除が使えなくなるケースがあります。

新しく家を購入する予定がある場合は、
どちらを選んだ方が有利なのかまで考える必要があります。

こうした判断は金額も大きいため、
税理士へ相談する価値は十分あると思います。

「利益は出ていないはずだから大丈夫」と思っていたら、
実は申告が必要だったというケースは意外とあります。

ご自宅を売却された際は、一度確認してみることをおすすめします。

お仕事のご依頼はこちら
→ https://tktk-tax.com/contact/